Vendre sa résidence principale : impôt et formulaire TP-274-V

Faut-il déclarer la vente de sa résidence principale même sans impôt à payer ?

Oui : la vente d'une résidence principale se déclare, même si elle ne donne souvent lieu à aucun impôt. Revenu Québec demande de déclarer le gain en capital réalisé à la vente d'une maison, et l'Agence du revenu du Canada précise qu'aucun impôt n'est dû si la propriété a uniquement été votre résidence principale pour chaque année où vous l'avez possédée.

Cette nuance explique bien des confusions. « Pas d'impôt » ne veut pas dire « pas de démarche ». Selon la page de Revenu Québec sur la vente de votre propriété, le gain doit être déclaré même s'il s'agit de votre résidence principale. Côté fédéral, le guide sur les gains en capital (T4037) explique que, lorsque la propriété a toujours été votre résidence principale, vous n'avez pas d'impôt à payer sur le gain.

À Saint-Hubert comme ailleurs en Montérégie, beaucoup de propriétaires vendent une maison habitée pendant de longues années. C'est justement le cas le plus simple, mais il reste un geste administratif à poser au moment de produire votre déclaration de revenus.

À quoi sert le formulaire TP-274-V et comment s'y prend-on ?

Le formulaire de désignation sert à faire reconnaître votre propriété comme résidence principale auprès de Revenu Québec. Dans son avis aux vendeurs, Revenu Québec présente le formulaire TP-274-V, Désignation d'un bien comme résidence principale, comme la façon d'éviter l'impôt sur tout ou partie de votre gain en capital. Sa page de formulaire indique que, pour bénéficier de l'exemption fiscale, il faut remplir ce formulaire de désignation.

Les points pratiques à retenir

• Il ne voyage pas seul. Il doit être joint à votre déclaration de revenus et accompagné de l'annexe G.

• Vérifiez la version à jour. Téléchargez toujours la version la plus récente sur le site de Revenu Québec plutôt qu'une copie ancienne.

• Des conditions s'appliquent. Certaines conditions doivent être respectées pour qu'une propriété soit désignée comme résidence principale. Lisez-les sur la page de désignation d'une résidence principale avant de remplir quoi que ce soit.

• L'oubli a un coût. Omettre de transmettre le formulaire TP-274-V vous expose à une pénalité.

Le geste est simple, mais il se fait des mois après la vente, au moment de la déclaration. Beaucoup de vendeurs l'oublient parce que la transaction chez le notaire leur donne le sentiment que tout est réglé.

Et du côté fédéral, que faut-il remplir ?

Le guide T4037 de l'Agence du revenu du Canada indique qu'il faut remplir seulement la page 1 du formulaire T2091(IND) si la propriété vendue était votre résidence principale pour toutes les années où vous l'avez possédée. Ce formulaire fédéral est distinct de celui de Revenu Québec : les deux administrations ont chacune leur démarche.

Le piège le plus courant consiste à croire qu'une déclaration remplace l'autre. Ce sont deux gestes à prévoir lors de la production de vos déclarations, et votre comptable ou le logiciel qu'il utilise saura les coordonner. Notez simplement, dans votre dossier de vente, les deux démarches à faire pour ne pas en oublier une.

Quelles situations demandent plus de prudence ?

Quatre situations méritent une vérification avant même de signer un contrat de courtage.

1. Une propriété détenue peu de temps

Le guide T4037 (année d'imposition 2025) définit une « propriété retournée » comme un logement situé au Canada détenu moins de 365 jours consécutifs avant la vente, sauf si la vente peut raisonnablement être considérée comme découlant de certains événements de vie, ou comme les anticipant. Le guide précise que l'impôt doit être payé si un bien qui serait autrement une résidence principale correspond à cette définition. Si vous avez acheté récemment, comptez vos jours avant de fixer la date de mise en marché.

2. Un usage qui a changé

Une courte période de détention, un changement d'usage ou une activité locative peuvent exiger une analyse fiscale selon les faits, tout comme la question même de la résidence principale. Si une partie de la maison a déjà été louée, ou si elle a servi à autre chose qu'à vous loger, ne présumez pas que tout est automatique.

3. Une année où la propriété n'était pas votre résidence principale

Si la désignation ne couvre pas toutes les années de possession, une partie du gain peut devenir imposable. Le calcul se fait à l'aide des instructions du formulaire, avec votre comptable.

4. Une vente à perte

Revenu Québec précise que la perte en capital réalisée à la vente de votre maison n'est pas déductible. Mieux vaut le savoir avant d'espérer compenser un autre revenu.

Comment intégrer la fiscalité au calendrier de votre vente ?

La fiscalité ne fixe pas le prix de votre maison, mais elle influence le calendrier et les documents à réunir. Dès la première rencontre, sortez votre acte d'achat, la date de votre emménagement et tout élément qui précise l'usage de la maison au fil des ans. Ces renseignements servent autant à préparer votre mise en marché qu'à documenter la déclaration qui suivra.

Par exemple, si vous visez une prise de possession en juin, prévoyez une rencontre avec votre comptable dès février : il vous reste alors le temps de corriger un oubli avant de vous engager. Si la date de vente dépend aussi de la saison et du marché, l'article Quand vendre sa maison à Saint-Hubert aide à situer ce choix.

De mon côté, je vous accompagne dans la préparation, la mise en marché et la négociation; les décisions fiscales appartiennent à un comptable. Pour la démarche de vente elle-même, la page pour les vendeurs en résume les grandes étapes.

Quelles questions poser à un comptable avant de fixer la date ?

Une rencontre courte, bien préparée, suffit souvent. Apportez cette liste :

1. Ma maison a-t-elle été ma résidence principale chaque année où je l'ai possédée, ou y a-t-il des années à examiner de plus près?

2. Une partie de la propriété a-t-elle déjà été louée ou utilisée à d'autres fins, et cela change-t-il ma situation?

3. L'ai-je détenue assez longtemps pour que la règle des propriétés retournées ne soit pas un sujet?

4. Quelles conditions de désignation s'appliquent à ma situation familiale et à mes années d'occupation?

5. Comment les démarches de Revenu Québec et celles de l'Agence du revenu du Canada s'enchaînent-elles à ma prochaine déclaration?

6. Que dois-je conserver comme documents, et pendant combien de temps?

Posez la question tôt : une réponse obtenue avant la mise en vente vous laisse choisir la date, alors qu'une réponse obtenue après la vente ne fait que constater ce qui est fait.

Votre prochaine étape : un rendez-vous avec votre comptable avant la mise en vente

Avant de fixer la date d'affichage, rassemblez votre acte d'achat, vos dates d'occupation et la liste de vos questions, puis réservez une rencontre avec votre comptable. Une fois ses réponses en main, vous pourrez bâtir votre calendrier de vente avec plus de sérénité, sans mauvaise surprise au printemps suivant.

Je suis François Leduc, courtier immobilier. Écrivez-moi quand vous aurez parlé à votre comptable : nous bâtirons ensemble un calendrier de vente réaliste pour votre maison, à votre rythme et sans pression.